مسکن مهر؛ جامانده از قانون مالیات بر خانه های خالی

کلام تازه – انسیه سروش | پیشنهاد و اجرای طرح «مسکن مهر» به منظور خانه‌دار شدن اقشار کم‌برخوردار جامعه در دولت نهم پایه‌ریزی شد اما اکنون بعد از گذشت بیش از یک دهه، بخشی از این طرح هنوز به سرانجام نرسیده  و آن بخش هم که مورد بهره‌برداری قرار گرفته، خود با مشکلات فراوانی همراه است به طوری که عده بسیاری، سکونت در آن را مطلوب نمی‌دانند و آن دست از افرادی هم که به ناچار و برای کاهش هزینه‌های زندگی خود، اقدام به سکونت می‌کنند از شرایط موجود ناراضی هستند. یکی از علل این نارضایتی، وجود خانه‌های خالی بسیاری است که مشکلات خاص خود را به همراه دارد اما اینکه چرا با وجود نرخ بالای اجاره‌بها در شهرهای بزرگ، با حجم زیادی از خانه‌های خالی در شهرهای جدید مواجه هستیم، جای بسی تامل و تفکر دارد.

---

---

علت اصلی تشکیل شهرهای جدید، جلوگیری از حاشیه‌نشینی و سرریز شدن جمعیت شهرهای بزرگ به سمت این شهرها بود اما متاسفانه زیرساخت‌های لازم برای این کار و امکانات رفاهی لازم و متناسب با جمعیت، در این شهرها فراهم نشد. از طرفی برخی از افراد، برای حفظ سرمایه اندک خود و به دلیل عدم تناسب میزان سرمایه‌شان با نرخ املاک در شهرهای بزرگ، اقدام به خرید خانه و یا زمین در شهرهای جدید کردند و آن را بلااستفاده و به امید حفظ و همچنین افزایش سرمایه، رها کردند؛ نتیجه حاصل از موراد فوق، وجود تعداد بسیاری آپارتمان خالی در مجتمع‌های مربوط به طرح مسکن مهر است که عدم احساس امنیت کافی برای ساکنین این مجتمع‌ها، تنها یکی از معضلات این بخش است.

قانون تملک آپارتمان‌ها نیاز به بازنگری دارد

اکبری، رئیس هیئت مدیره مجتمع غدیر۱ با ۶۵۸ واحد آپارتمان در شهر جدید گلبهار، یکی از مشکلات مربوط به وجود واحدهای خالی را کاهش امنیت مجتمع می‌داند و عنوان می‌کند: در مورد واحدهای خالی نمی‌توان کنترل درستی بر رفت‌وآمد افراد، داشت.

وی با اشاره به قانون تملک آپارتمان‌ها، بیان می‌کند: این قانون از سال ۴۵ تغییر اساسی نداشته و باید مورد بازنگری قرار بگیرد چراکه افراد و اجتماع نسبت به آن موقع، تغییرات زیادی داشته اند. در شرایط فعلی مشکلات زیادی هم‌چون وجود حیوانات خانگی، افراد مجرد، جمعیت بالای بعضی از خانواده‌ها و.. وجود دارد که قانون مشخصی برای رسیدگی به آن‌ها نیست. یکی دیگر از عللی که سبب بالا رفتن تعداد آپارتمان‌های خالی شده است سودجویی برخی از افراد مخصوصا صاحبان برخی از واحدهای صنفی املاک است که واحدهای قیمت مناسب را می‌خرند و تا زمان پیدا شدن یک مشتری با نرخ بالاتر آن را همان‌گونه خالی رها می‌کنند.

اکبری ادامه می‌دهد: باید قوانین جدیدی وضع شود و به هیئت رئیسه مجتمع‌ها، اختیارات لازم داده شود تا بتوانند کنترل بهتری بر روی شرایط داشته باشند؛ دریافت شارژ ماهانه چند برابری از صاحبان واحدهای خالی و همچنین وضع مالیات سنگین برای این واحدها، از مواردی است که باید در اولویت قرار بگیرد.  

خاکپور، رئیس هیئت مدیره مجتمع آبادگران اظهار می‌کند: از ۲۷۴ واحدی که مجتمع آبادگران دارد به طورتقریبی ۱۰۰ واحد آن خالی و اکثر این واحدها مربوط به ساکنین استان‌های دیگر مانند سیستان و بلوچستان است که این واحدها را همان‌طور خالی رها کرده‌اند و شاید سالی یک بار برای چند روز به اینجا بیایند.

وی اضافه می‌کند: یکی از دلایل وجود تعداد بالای خانه‌های خالی، نرخ اجاره‌بهای بالا برای آن‌هاست و مسبب این موضوع دفاتر املاک هستند که برای دریافت کمیسیون بیشتر، مالکین را به دریافت اجاره بالاتر تشویق می‌کنند و گاها این نرخ‌ها هیچ‌گونه منطقی هم ندارد و ضرورت رفع این معظل، نظارت بیشتر دستگاه‌های دولتی بر کار دفاتر املاک است.

قانون مدونی در خصوص خانه‌های خالی وجود ندارد

رئیس شورای شهر گلبهار در رابطه با مشکلات به وجود آمده به واسطه خالی بودن برخی از واحدهای یک مجتمع مسکونی می‌گوید: بخشی از این موضوع مربوط به مسائل داخلی یک ساختمان است و باید هیئت مدیره ساختمان به آن بپردازد و اطلاع دقیق از تعداد واحدهای خالی و هم‌چنین وضعیت رفت و آمد متصدی بعضی از دفاتر املاک برای واگذاری منازل جهت حفظ امنیت سایر ساکنین داشته باشند. از طرفی، به دلیل عدم وجود قانون مدونی در خصوص خالی بودن خانه‌ها، نمی‌توان با مالکین برخورد قضایی داشت چراکه برخی از مردم صرفا برای حفظ سرمایه خود، این منازل را خریداری کرده که در نتیجه بلااستفاده می‌ماند.

وی اذعان داشت: تدبیری که دولت برای رفع این مشکل کرده است وضع قانون مالیات بر خانه‌های خالی است که البته هنوز به مرحله اجرا نرسیده است. نص این قانون، صحیح و برمبنای نظرات کارشناسی است که در نتیجه عملکرد صحیح آن، نرخ اجاره‌بها کاهش پیدا می‌کند اما باید دید در مرحله اجرا تا چه حد موفق عمل می‌کند همان‌طور که طرح مسکن مهر هم طرح خوبی بود اما در مرحله اجرا با مشکلات جدی روبرو شد.

قانون شهرهای جدید برای این شهرها اعمال نمی‌شود

تعداد زیادی از افراد، عدم تمایل خود برای اسکان در واحدهای مسکونی طرح مسکن مهر را عدم وجود حداقل امکانات رفاهی و اولیه می‌دانند و معتقدند که زندگی در این شرایط بسیار دشوار است. از طرفی در ماده ۱۰ آیین‌نامه اجرایی قانون ایجاد شهرهای جدید آمده است: « کلیه وزارتخانه ها، نیروی انتظامی جمهوری اسلامی ایران، موسسات و شرکت‌های دولتی و سایر شرکت‌ها و موسساتی که شمول قانون بر آنها مستلزم ذکر نام است، مکلفند پس از تصویب طرح جامع شهر جدید و حوزه استحفاظی آن به منظور ایجاد شهر جدید به گونه ای برنامه ریزی و اقدام به تامین اعتبار کنند که متناسب با پیشرقت عملیات احداث و اسکان در شهر جدید، خدمات مورد نیاز را همانند خدماتی که به سایر شهرهای مشابهی که در همان محدوده جغرافیایی قرار دارند ارائه نمایند.» اما در عمل این اتفاق نیافتاده و امکانات رفاهی لازم متناسب با رشد جمعیت این شهر، تدارک دیده نشده است.

مهدی جانعلی‌زاده بر این امر صحه می‌گذارد و عنوان می‌کند: در سال ۹۵ جمعیت شهر جدید گلبهار حدود ۳۶ هزار نفر بود اما امسال این عدد تقریبا به ۱۰۰ هزار نفر رسیده است ولی امکانات این شهر تغییر زیادی نداشته است تا بتواند پذیرای این رشد جمعیتی باشد. طبق قانون، دولت و دستگاه‌های اجرایی مکلفند که اعتبار و خدمات لازم متناسب با جمعیت افزوده شده را ارائه دهند اما این اتفاق نیافتاده است و عدم استقرار هر یک از دستگاه‌های اجرایی سبب عدم وحدت مدیریتی در آن حوزه و در نتیجه بروز مشکلاتی می‌شود.

مسکن مهر در تملک افراد بومی قرار گیرد

یک کارشناس مسائل اقتصادی در این خصوص می‌گوید: مهم‌ترین علتی که سبب عدم سکونت مردم در واحدهای مسکن مهر می‌شود، عدم اطمینان آن‌ها به دولت و ارگان‌های مربوط به این حوزه است زیرا به وعده‌های خود در این رابطه به درستی عمل نکردند. در وهله اول، باید با فراهم کردن زیرساخت‌های لازم و رسم چشم‌انداز روشن برای مالکان، آن‌ها را توجیه و راغب به استفاده از واحدهای مسکونی مذکور کرد که این خود به مرور زمان سبب رجوع سایرین به این مناطق نیز می‌شود. در وهله بعد، باید بررسی کرد که چه تعداد از واحدهای مسکن مهر خالی در مالکیت افراد غیر بومی است و به این امر رسیدگی کرد، چراکه ماهیت این طرح برای گسترش شهرها و جلوگیری از حاشیه نشینی است و باید در اختیار افراد بومی همان شهر قرار گیرد.

زهره اسکندری‌پور، اذعان داشت: ساکن شدن افراد بومی کلان شهرها در شهرهای جدید، سبب توسعه و رونق این شهرها می‌شود، از طرفی عرضه و تقاضا در بازار مسکن در شهرهای بزرگ به تعادل نسبی رسیده و کمی از هیجانات بازار کاسته می‌شود که این موضوع، خود در چرخه اقتصادی موثر و وضعیت بهتری را برای مردم به ارمغان می‌آورد.

قصه مالیات بر خانه‌های خالی به کجا رسید؟

آنچه که مبین است برای تامین اعتبار جهت فراهم نمودن امکانات اولیه و متناسب با جمعیت در شهرهای جدید، باید در این شهرها نیز همچون شهرهای بزرگ مسئولیت به مردم و شهرداری واگذار شود تا بتوان درآمدهای حاصله در شهر را در جهت رونق و رشد آن هزینه کرد. از طرف دیگر دولت نیز باید هر چه سریع‌تر به قصه دنباله‌دار مالیات بر خانه‌های خالی پایان دهد و آن را به نتیجه برساند.

 معاون حقوقی و فنی سازمان امور مالیاتی درباره اجرای  طرح مالیات بر خانه‌های خالی می‌گوید: قانون اخذ مالیات از خانه‌های خالی براساس قانون اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم در سال ۹۴ در دستور کار قرار گرفت و از سال ۹۵ لازم الاجرا بود. اما برای اخذ این مالیات نیاز به تهیه سامانه اسکان و املاک برای شناسایی خانه‌های خالی بود که این سامانه را وزارت راه و شهرسازی باید طراحی و راه اندازی می‌کرد. اخیراً براساس اعلام وزیر راه و شهرسازی سامانه اسکان و املاک آماده شده و قرار است در اختیار سازمان امور مالیاتی قرار گیرد.

محمود علیزاده می‌افزاید: این سامانه براساس دیتا‌ها و اطلاعاتی که در آن قرار داده شده، به شناسایی خانه‌های خالی از سکنه می‌پردازد و براساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، در صورتی که واحد مسکونی بیش از یک سال خالی از سکنه باشد، مشمول این مالیات قرار می‌گیرد.

نایب رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس هم می‌گوید: در سال اول اجرای این طرح، شهر‌های بزرگ و بالای ۱۰۰‌هزار نفر جمعیت مشمول دریافت مالیات می‌شوند، چون مسئله مسکن در این شهر‌ها جدی‌تر است، ولی از سال دوم تمام شهر‌های کشور مشمول مالیات بر خانه‌های خالی خواهند بود. به گفته سید احسان خاندوزی خانه‌های نوساز تا یک سال بعد از اخذ پروانه ساخت و پایان کار فرصت عرضه و اعلام دارند. برای واحد‌های غیرنوساز نیز شش ماه فرصت وجود خواهد داشت. بر اساس قانون سازندگان مسکن و انبوه‌سازان عادی و مردم از محتکران به شمار نمی‌روند، اما محتکرانی که بالغ بر ۱۰۰ یا ۲۰۰ واحد مسکونی دارند و عرضه نمی‌کنند را مشمول این قانون و اخذ مالیات بر خانه‌های خالی خواهند شد.

اول قانون را تصحیح، سپس اجرا کنید

این قانون هم همانند دیگر قوانین نقایصی دارد که باید قبل از اجرا، نسبت به رفع و تصحیح آن اقدام نمود. اول اینکه چرا دولت به طور موازی نسبت به شهرهای کوچک و بزرگ عمل نمی‌کند و اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی را یک سال به تعویق می‌اندازد؟

و نکته مهم‌تر اینکه بیشتر خانه‌ها و به طور خاص، آپارتمان‌های طرح مسکن مهر در شهرهای جدید، پایان‌کار ندارند اما مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرند و این یعنی عملا قانون مالیات بر خانه‌های خالی در مورد مسکن مهر مصداقی ندارد و باید مورد بازنگری قرار بگیرد تا راه‌های برون‌رفت از آن به حداقل برسد.

ایراد دیگری که می‌توان به طرح مجلس درباره مالیات بر خانه‌های خالی گرفت، موضوع ضمانت اجرایی اخذ مالیات است. حتی چیزی به‌عنوان عامل بازدارنده وجود ندارد تا افراد را مجبور کند حداقل اطلاعات صحیح خود را در سامانه‌ها واگذار کنند. از آن گذشته اگر کسی تصمیم گرفت مالیات ندهد چی؟ به‌طور کلی این طرح بازدارندگی کافی برای فرار از پرداخت مالیات را ندارد در حالی که باید شرایط طوری در نظر گرفته می‌شد تا اگر کسی مالیات خود را پرداخت نکرد به عنوان بدهکار مالیاتی شناخته شود.