ممنوعیت معامله مستقیم موجر و مستاجر

پایگاه خبری تحلیلی کلام تازه | 

به گزارش «کلام تازه» به نقل از دنياي اقتصاد، نسخه‌اي که براي ساماندهي بازار اجاره مسکن نوشته شده، براساس «برداشت غلط از تجربه جهاني»، شرکت‌هاي اجاره‌داري را به عنوان «واسطه» در مسير انجام معاملات اجاره قرار مي‌دهد؛ درحالي‌که در دنيا، شرکت‌هاي اجاره‌داري به اشخاص حقوقي گفته مي‌شود که «مالک و عرضه‌کننده توام آپارتما‌ن‌هاي اجاره‌اي» هستند. واسطه‌تراشي در بازار اجاره، عملا محرک افزايش اجاره‌بها است. طرح حاوي 6 تهديد است.

 

دست‌کم 5 ماده اين طرح حاوي محتواي مخاطره‌آميز، در بازار مسکن است

تيمي از نمايندگان مجلس طرحي را تهيه کرده است که بررسي محتويات آن نشان مي‌دهد اين طرح که با هدف کمک به اجاره‌نشين‌ها و کاهش سطح اجاره‌بها تهيه شده است نه تنها منجر به بهبود وضعيت بازار اجاره در شرايط فعلي نخواهد شد، بلکه شرايط را از وضعيت کنوني براي مستاجران وخيم‌تر مي‌کند. اين طرح با عنوان طرح «ايجاد شرکت‌هاي اجاره‌دهنده مسکن» در 11 بند نوشته شده است که دست‌کم 5 ماده آن حاوي محتواي مخاطره‌آميز براي بازار اجاره به لحاظ بروز پيامدهاي منفي در صورت اجرا در بازار مسکن است. براساس ماده 2 اين طرح، در صورت تصويب، تنها شرکت‌هاي اجاره‌دهنده مسکن مجاز به اجاره واحدهاي مسکوني هستند و مالکان حق ندارند به‌طور مستقيم ملک خود را اجاره بدهند و در صورت تخطي، مطابق با قوانين مجازات مي‌شوند.

 

هر نوع ارتباط مستقيم بين مالک و مستاجر قطع خواهد شد

در واقع در قالب اين ماده از اين طرح، موجر و مستاجر از برقراري رابطه مستقيم و شفاف و همچنين امضاي قرارداد با يکديگر به‌صورت بي‌واسطه منع مي‌شوند و اجاره آپارتمان منوط به ارائه آپارتمان به شرکت‌هاي اجاره‌داري در قالب قراردادي حداقل 5 ساله با شرکت‌هاي اجاره‌داري است.

 

براساس ماده 3 اين قانون نيز هر مالک در يک قرارداد مشخص به مدت حداقل 5 سال، قراردادي را با يک شرکت اجاره مسکن مي‌بندد و در اين مدت، واحد آپارتمان در اختيار شرکت است و شرکت موظف به پرداخت اجاره تعيين شده به مالک خواهد بود. اين در حالي است که براساس ماده 5 اين طرح نيز مستأجر از شرکت اجاره مسکن، واحد اجاره مي‌کند و رابطه‌اي با مالک نخواهد داشت. به اين ترتيب هر نوع ارتباط مستقيم بين مالک و مستاجر قطع خواهد شد و معاملات با واسطه‌گري شرکت‌هاي اجاره دهنده مسکن انجام مي‌شود؛طول قرارداد مستأجر با شرکت اجاره مسکن حداقل پنج سال خواهد بود، مگر آنکه مستأجر قرارداد با طول زمان کمتري را بخواهد.

 

در واقع محتواي اين طرح نشان مي‌دهد کليه عمليات مربوط به اجاره واحدهاي مسکوني در صورت تصويب طرح،از سوي واسطه‌هايي انجام خواهد شد که در اين طرح از آنها به‌عنوان شرکت‌هاي اجاره‌دهنده مسکن ياد شده است؛ براساس ماده 11 اين قانون، اين واسطه‌ها که شرکت‌هاي اجاره مسکن ناميده شده‌اند مي‌توانند از تجميع تعدادي از مشاوران املاک هر ناحيه که مجوز شرکت اجاره مسکن به آنها داده شده است، شکل بگيرد.

 

براي هر ناحيه، قيمت واحدهاي آپارتمان با توجه به چند ستاره بودن آنها مشخص مي‌شود

براساس ماده 9 اين طرح همچنين واحدهاي مسکوني ستاره امکاناتي دريافت مي‌کنند. اينکه يک واحد چند ستاره باشد، بر اساس امکانات مختلفي چون پارکينگ، تعداد پنجره، آسانسور، طبقه و … مشخص مي‌شود؛ همچنين براي هر ناحيه، قيمت واحدهاي آپارتمان با توجه به چند ستاره بودن آنها مشخص مي‌شود و در سامانه سراسري املاک اجاره‌اي قرار مي‌گيرد.

 

در اين طرح آمده است: دو واحد که ستاره يکساني دارند بايد حتما قيمت يکساني نيز براي آنها لحاظ شود، براي مثال اينکه دو واحد دو ستاره در يک ناحيه، قيمت‌هاي متفاوتي داشته باشند، خلاف قانون خواهد بود.اين در حالي است که کارشناسان تاکيد مي‌کنند به دليل ماهيت مسکن که در واقع مي‌توان آن را کالايي ناهمگن محسوب کرد امکان قيمت‌گذاري مشابه براي واحدهاي مسکوني مختلف وجود ندارد و نمي‌توان قيمت يکساني براي حتي دو واحد مسکوني تعريف و تعيين کرد.

 

در واقع اقدام به قيمت‌گذاري يکسان براي دو يا چند واحد مسکوني عملا غيرممکن خواهد بود، چرا که هر واحد به لحاظ شرايط، موقعيت قرارگيري، امکانات و ساير ملاحظات با واحد يا واحدهاي مسکوني ديگر متفاوت است.

 

اين طرح بر اساس تجارب جهاني تهيه شده است

طراحان اين طرح در تشريح جزئيات آن اعلام کرده‌اند که در تهيه طرح ايجاد شرکت‌هاي اجاره‌دهنده مسکن، به تجارب جهاني استناد شده است؛ اين در حالي است که اگر چه در برخي کشورهاي دنيا واحدهاي مسکوني از طريق شرکت‌هاي اجاره‌داري به مستاجران عرضه مي‌شود اما اين شرکت‌ها از واسطه‌ها يا دلالان بازار ملک تشکيل نشده‌اند، بلکه شرکت‌هاي اجاره‌دهنده، اشخاصي حقوقي هستند که حتما مالک واحدهاي اجاره‌اي و در برخي موارد سازنده اين واحدها هستند که در قبال دريافت امتيازات يا مشوق‌ها و معافيت‌هايي از سوي دولت، اقدام به عرضه واحدهاي خود به بازار اجاره کرده‌اند. بنابراين اگرچه بازار اجاره در برخي کشورهاي دنيا از اين طريق مديريت مي‌شود، اما شرکت‌ها، واسطه نيستند و کماکان قرارداد اجاره بين مالک واحدها ومستاجر منعقد مي‌شود.در اين کشورها بازيگر سومي به‌عنوان «واسطه» که منافع وي در افزايش اجاره‌بهاي مسکن قرار دارد، وجود ندارد و شرکت‌ها در واقع همان مالکان يا موجران واحدهاي مسکوني هستند.

 

اين در حالي است که براساس قانون ساماندهي و حمايت از توليد وعرضه مسکن نيز شرکت‌هاي اجاره‌داري در واقع اشخاصي حقوقي هستند که توليد وعرضه مسکن اجاره‌اي را به‌صورت توام انجام مي‌دهند و در واقع شرکت اجاره‌داري در قالب مالک حقوقي، واحدهاي خود را به بازار اجاره عرضه مي‌کند. بررسي‌هاي کارشناسي نشان مي‌دهد در اين طرح هيچ نقطه روشني بابت وجود مفادي که به واسطه آنها بتوان به ساماندهي بازار اجاره از اين طريق و از محل اجراي اين طرح اميدوار بود وجود ندارد، بلکه به عکس اين طرح حاوي موادي است که خود مي‌تواند عامل ايجاد تهديد براي بازار اجاره تلقي شود.

 

افزايش اجاره‌بها ناشي از ورود واسطه‌ها به بازار اجاره

بررسي‌ها بر پايه نظرات کارشناسان نشان مي‌دهد دست‌کم 6 تهديد عمده از اين محل بازار اجاره را نشانه گرفته است.اولين تهديد به «افزايش اجاره‌بها ناشي از ورود واسطه‌ها به بازار اجاره» مربوط مي‌شود؛در صورت اجراي اين طرح اجاره‌بها به شکل رسمي افزايش مي‌يابد.

 

مداخله در رابطه مستقيم موجر و مستاجر از طريق واسطه‌تراشي

در قالب تهديد دوم، کارشناسان معتقدند اجراي اين طرح يک خطر بزرگ ديگر براي بازار مسکن به همراه دارد و آن «مداخله در رابطه مستقيم موجر و مستاجر از طريق واسطه‌تراشي» است؛ زماني که در فرآيند انجام يک معامله بين طرفين معامله واسطه‌اي قرار داده مي‌شود و آپارتمان به‌صورت همزمان از طريق يک واسطه که خود اجاره‌کننده واحد از مالک و اجاره‌دهنده آن به مستاجر است به بازار عرضه مي‌شود به‌طور قطع به دليل محاسبه دستمزد واسطه‌گري، هزينه معامله براي طرفين افزايش مي‌يابد؛ در واقع در صورت اجراي اين طرح در بازار اجاره از يکسو معاملات اين بازار دو قراردادي مي‌شود و از سوي ديگر هيچ تضميني از بابت سلامت معاملات اجاره به دليل وجود واسطه بين مالک و مستاجر وجود ندارد.

 

زيرسوال بردن حقوق و اختيارات مربوط به مالکيت افراد

«حذف موجران از بازار به واسطه ممنوعيت معامله مستقيم مالکان با مستاجران»پيامد سوم اجراي اين طرح است؛ همچنين تحت تاثير اين اثر منفي، چهارمين پيامد منفي اجراي اين طرح شامل «زيرسوال بردن حقوق و اختيارات مربوط به مالکيت افراد» خواهد بود؛ در ماده دوم اين طرح به صراحت اعلام شده است که موجران به هيچ وجه مجاز به انعقاد قرارداد اجاره با مستاجران نيستند و اين کار بايد حتما با واسطه شرکت‌هاي اجاره‌دهنده انجام شود.

 

انحصاري شدن بازار اجاره

از سوي ديگر اين موضوع منجر به انحصاري شدن بازار اجاره مي‌شود و همه معاملات بازار اجاره مسکن در اختيار تنها تعداد محدودي از شرکت‌هاي اجاره‌دهنده مسکن قرار مي‌گيرد؛ از آنجا که نزديک به نيمي از معاملات کشوري مسکن مربوط به معاملات اجاره است، اين شرکت‌ها با در اختيار گرفتن نبض بازار اجاره مسکن در واقع کنترل نيمي از معاملات مسکن کل کشور را در انحصار خود مي‌گيرند.

 

ممنوعيت اجاره‌داري مستقيم موجران

پنجمين تهديد اجراي اين طرح شامل «تشديد التهاب و نابساماني در بازار اجاره» خواهد بود؛اين در حالي است که «تهديد عرضه در بازار اجاره ناشي از ممنوعيت اجاره‌داري مستقيم موجران» نيز ششمين و از مهم‌ترين خطرات اجراي اين طرح است؛ براساس آمار مربوط به سرشماري نفوس و مسکن سال 95،هم‌اکنون 22 ميليون و 800 هزار واحد مسکوني در کل کشور وجود دارد که 37 درصد آن در اختيار مستاجران است؛ به عبارت ديگر بدون احتساب تغيير و تحولات 3سال اخير،نزديک به 8 ميليون و500 هزار واحد مسکوني اجاره‌اي در کل کشور وجود دارد که اگر قرار باشد موجران تنها از کانال واسطه‌ها مجاز به عرضه اين واحدها به بازار اجاره باشند خطر ايجاد سرخوردگي، انصراف و خروج آنها از بازار اجاره‌ و در نتيجه کمبود عرضه واحدهاي مسکوني استيجاري و بالطبع افزايش شديد نرخ اجاره‌بها بسيار محتمل خواهد بود.

 

ضمن آنکه اين احتمال به ميزان قوي وجود دارد که واسطه‌ها به دنبال تلاش براي کسب سود بيشتر، آپارتمان‌ها را با بهايي بيش از آنچه قرار است به‌عنوان اجاره‌بها به موجران پرداخت کنند به مستاجران در بازار اجاره عرضه کنند. اين موضوع هدف اوليه از تهيه اين طرح را که در واقع کمک به تنظيم، ساماندهي، ايجاد آرامش و کاهش سطح اجاره‌بهاي مسکن است زير سوال برده و به آن کارکردي معکوس مي‌دهد.